Pode existir muita confusão entre as pessoas no que se refere o condomínio e associação de moradores. Apesar de terem semelhanças entre si, como a regulação pelo Código Civil e a existência de pagamentos mensais por parte dos moradores, as associações e os condomínios diferem bastante um do outro.
Qual a diferença entre condomínio e associação de moradores?
Pode existir muita confusão entre as pessoas no que se refere o condomínio e associação de moradores. Apesar de terem semelhanças entre si, como a regulação pelo Código Civil e a existência de pagamentos mensais por parte dos moradores, as associações e os condomínios diferem bastante um do outro.
Veremos então, nesse post, qual a diferença entre condomínio e associação de moradores. Descubra!
A DIFERENÇA ENTRE LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO
Apesar de ter estruturas parecidas, condomínios de lotes e loteamentos são empreendimentos com concepções diferentes. A diferença básica é que, no loteamento, compra-se apenas a área referente ao lote, enquanto no condomínio será a fração ideal, que engloba não apenas a área de uso privativo, como também a de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e o espaço de lazer.
O loteamento é a modalidade mais praticada nos perímetros urbanos. Ele é regido pela Lei 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. “O detalhe desse tipo de empreendimento é que as vias são públicas e é preciso toda uma estruturação com a prefeitura e órgãos competentes para a aprovação dos sistemas de arruamento, por exemplo, que passam a ser parte do município. Só os lotes são imóveis independentes”, conta Francisco Maia, diretor do Instituto Brasileiro de Direto Imobiliário (Ibradim), na diretoria regional em Minas Gerias.
A novidade é a concepção do condomínio de lotes, que, segundo Francisco Maia, muitos acreditavam já existir no ordenamento jurídico brasileiro, haja vista existirem inúmeros “condomínios fechados” nas principais cidades, mas que, na realidade, somente foi instituído em julho de 2017, com o advento da Lei 13.465, que dispõe, entre outros, “sobre a regularização fundiária rural e urbana, alterando o Código Civil Brasileiro e introduzindo o capítulo destinado ao condomínio edilício”, como conta o diretor.
Maia compara essa categoria a um prédio. “A possibilidade de ter, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva, o que faz com que cada lote desse empreendimento seja uma unidade autônoma, idêntica a um apartamento em um edifício residencial, e não mais um imóvel independente, parte de um desmembramento de uma gleba, com ruas públicas, que aqui passam a ser privadas e de uso comum dos condôminos”, ressalta.
O detalhe desse tipo de empreendimento é que as vias são públicas e é preciso toda uma estruturação com a prefeitura e órgãos competentes para a aprovação dos sistemas de arruamento, por exemplo, que passam a ser parte do município"
Francisco Maia, diretor do Ibradim - MG
Eduardo Cordeiro, diretor adjunto do Ibradim, destaca que ainda há muito o que discutir e esclarecer sobre essa lei, a fim de se assegurar o crescimento da cidade e o incremento de novos negócios. “É natural que dúvidas e dificuldades surjam ao se deparar com algo novo, até que se consolide um pensamento uniforme em todas as estâncias, desde a prefeitura, cartórios e os próprios clientes”, pontua. Esse trabalho pode ser realizado para buscar a formalização dos imóveis junto aos cartórios de registro, facilitando as regras e os procedimentos de regularização.
Ele acredita que o principal ponto positivo dessa lei é a opção de escolha, levando em consideração a localidade, o terreno e o público-alvo. Afinal, os investimentos do cliente final em um condomínio de lotes é superior, por causa da manutenção das áreas comuns, que englobam as vias dentro dos lotes. “Agora, os empreendedores e incorporadores têm a oportunidade de analisar qual o melhor tipo de negócio para o terreno adquirido”, explica.
AS PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E CONDOMÍNIO
Condomínio e associação de moradores são com frequência confundidos e na maioria das vezes são conceituados como a mesma coisa. No entanto, são dois tipos jurídicos completamente diferentes, e aqui nesse artigo iremos apontar as principais diferenças entre eles.
A primeira e mais importante diferença é a legislação pertinente de cada um, os condomínios são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e a Lei Federal 4591/64, já a associação de moradores são regidos pelos artigos 53 a 61 do Código Civil e a lei de uso e parcelamento 6.799/79.
Embora tenham semelhança, quando o condomínio é incorporado, a construtora deve entregar as construções prontas, com unidades autônomas, que podem ser em prédios ou casas em condomínio horizontal, já a associação de moradores nascem a partir de loteamentos fechados, onde os próprios compradores realizam a construção. As áreas comuns do condomínio são privativas, pertencem aos moradores por fração ideal, desta forma uma pessoa que não seja moradora pode ser impedida de adentrar ao condomínio sem autorização, já na associação de moradores as ruas e áreas internas são públicas, qualquer pessoa que mesmo não seja morador não pode ser impedido de entrar na associação por ser área pública, pode realizar a identificação mas não o impedimento de adentrar.
Diferentemente do condomínio que é representado por um síndico, a associação de moradores e administrado por um presidente, secretário, vice-presidente, que compõem uma diretoria. O condomínio possui uma convenção condominial, já a associação moradores possui um estatuto social, semelhante a convenção condominial.
Outro ponto importante é que existe em determinados condomínios a figura da associação dos moradores e ao mesmo tempo condomínio, gerando por diversas vezes conflitos entre os interesses da Associação e dos Condôminos e que diante desse caso deve prevalecer os interesses do Condomínio, desde que seja instituído de fato e de direito.
Por fim, uma grande polêmica que envolve a associação de moradores é se ela pode ou não cobrar despesas condominiais, embora a associação não seja um condomínio de direito, o TJDFT tem entendimento de que o fato de o condomínio ser administrado por uma associação de moradores não impede a cobrança de encargos fixados em assembleia, pois para se aferir a condição de condomínio, basta que demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial de fato, mostrando-se irrelevante a denominação conferida. (Acórdão nº 860974).
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